文、图/羊城晚报全媒体记者 孙绮曼
7月12日，第一太平戴维斯举行2023年上半年广州媒体见面会，发布《2023年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。
2023年以来，多地召开稳经济会议及住建工作会议，把稳定房地产投资、提振消费纳入经济发展框架中，广州作为粤港澳大湾区区域发展的核心引擎之一，房地产市场一直备受关注。发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2023年上半年广州房地产市场的动态与发展趋势进行了深入剖析，并展望未来发展前景。
全市平均租金预计持续下调
2023年第一季度，广州市地区生产总值为人民币6,963.92亿元，同比增长1.8%。其中，第三产业增加值为人民币5,259.34亿元，同比增长3.7%。第二季度以来，服务业、外贸等行业稳步恢复并逐月向好。前四月服务业营收同比增长7.8%，前五月进出口总值增速回正。但整体而言，经济复苏尚存在不均衡性，写字楼物业市场表现亦较为平淡。
根据报告，2023年上半年，广州甲级写字楼物业市场共九个新项目入市。其中第二季度，共五个新项目入市，单季供应面积录得44.3万平方米，创历史新高。受此推动，全市总存量环比扩张6.5%，季末达725.6万平方米。
同期，基于所达成的交易分析，零售与贸易、金融、信息技术行业需求表现相对活跃，逾半数成交皆源自于上述行业。
期内，需求疲软加之供应压力增大，市场竞争更趋激烈，业主承压降租，租金延续下降趋势。截至上半年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月146.7元，租金指数环比下降1.0%、同比下降3.4%。
与此同时可以看到，2023年市场将迎供应新高峰，全年供应面积预计突破百万平方米，约为过去十年年均供应水平的三倍。其中，第三季度，预计有三个新项目入市，共为市场带来19.9万平方米供应面积。
第三季度，鉴于全球经贸环境尚存在诸多挑战，企业经营仍将受到冲击。因此，租户的办公扩张需求或一定程度受抑，且其对搬迁或整合的成本控制将更为严格。有鉴于此，市场租赁需求增长可能继续放缓，空置率将延续上升趋势。
短期内，因需求增长放缓，叠加新增供应集中交付的冲击，租赁市场竞争或将愈趋激烈，全市平均租金预计持续下调。
零售品牌扩张信心渐修复
2023年上半年，广州旅游市场加速恢复并助力本地消费市场回暖。1-5月，全市社会消费品零售总额达人民币4,613.65 亿元，同比增长9.2%。全市物价水平在相对稳定区间波动，5月CPI同比上涨0.7%。
上半年，广州零售物业市场仅一个新项目于第二季度开业入市，为市场带来7.0万平方米新增供应，全市总存量随之同比扩张4.9%，至716.6万平方米。
尽管第一季度部分品牌因受此前疫情的累积性影响而退租，但第二季度起，品牌扩张信心逐步修复，餐饮、时尚、配饰及化妆品等业态租赁活动有所增长。得益于此，加之新项目录得较高开业入驻率，全市季度净吸纳量由负转正。期末，全市平均空置率环比下降1.2个百分点，至14.3%，这也是自2021年第三季度以来全市平均空置率首次环比下降。
期内，除个别业主微调租金外，大部分项目租金基本维稳。截至上半年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月638.4元，租金指数环比、同比均微升0.2%。
第三季度，全市预计有三个新项目入市，新增供应面积合计24.8万平方米。同期，客流量的回升叠加提振消费政策的利好预计将继续推动消费市场恢复，新品牌进驻及既有品牌的扩张信心或继续回升，存量项目平均空置率有望小幅下调。
短期内，受品牌扩张信心增强及客流回升的支撑，优质存量项目租金水平有望维持坚挺，但鉴于拟入市项目多位于次核心商圈，其入市租金预计低于当前全市平均水平。因此，全市平均租金或延续结构性下降趋势。